집 계약할 때 체크해야 할 8가지 항목

집 계약할 때 체크해야 할 8가지 항목

전·월세 또는 매매로 집을 계약할 때는 반드시 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 있다. 단순히 집 내부만 보고 계약을 진행했다가 나중에 법적 문제나 금전적 손해를 입는 경우도 많기 때문이다. 특히 계약서에 도장을 찍는 순간부터 법적 효력이 발생하기 때문에, 사전에 확인할 수 있는 부분은 빠짐없이 점검하는 것이 중요하다. 이 글에서는 집 계약 시 반드시 체크해야 할 핵심 항목 8가지를 소개한다. 초보자도 이 내용을 숙지하면 안전한 거래에 큰 도움이 된다.

1. 등기부등본 확인

집 계약 시 가장 먼저 해야 할 일은 **등기부등본 열람**이다. 집주인이 실제 소유자인지, 집에 근저당권이나 가압류 같은 법적 문제가 걸려 있는지 확인할 수 있는 공식 문서다.

- 열람 방법: 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr) 또는 주민센터
- 확인할 항목:
  - 소유자 명의와 계약 상대자가 동일한지
  - 근저당, 가압류 등 권리관계 유무
  - 전세보증금보다 높은 대출이 있는지 여부

등기부등본을 계약 당일, 가장 최신 상태로 발급받는 것이 안전하며, 원본을 직접 확인하고 복사본은 계약서에 첨부해두는 것이 좋다.

2. 전입세대 열람

해당 집에 누가 실제로 살고 있는지를 확인할 수 있는 서류다. 특히 **임대인의 가족이나 타인이 전입된 상태에서 계약을 진행할 경우** 향후 보증금 반환 문제 등에서 우선순위에 영향을 줄 수 있다.

- 확인 방법: 임대인의 동의 하에 전입세대 열람 신청 (주민센터 방문)
- 확인 항목:
  - 기존 세입자의 전출 여부
  - 계약할 집에 이미 전입된 사람이 있는지 확인

3. 건축물대장 확인

건축물대장은 해당 건물이 **불법 건축물**인지, 용도에 맞게 사용되고 있는지를 확인할 수 있는 자료다.

- 열람 방법: 정부24 또는 관할 구청
- 확인 항목:
  - 건물 구조 및 용도(근린생활시설인지 주택인지)
  - 불법 증축 여부(옥탑방, 지하방 등)
  - 대지권 비율(집 크기에 비해 적절한 지분이 있는지)

불법 건축물일 경우 전입신고나 확정일자 등록이 불가능할 수 있으며, 보증금 반환 시 법적 보호를 받지 못할 수 있다.

4. 보증금 보호: 확정일자 및 전입신고

전세나 월세 계약을 맺는 세입자라면 **전입신고**와 **확정일자 등록**은 필수다. 이 두 가지를 완료해야만 보증금에 대해 법적 우선순위를 확보할 수 있다.

- 전입신고: 해당 주소로 주민등록을 이전
- 확정일자: 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 계약서에 날짜 도장 받기
- 시점: 입주 후 바로 진행

이 절차를 빨리 마칠수록 보증금에 대한 권리 보호가 강해진다. 계약만으로는 법적 보호가 되지 않기 때문에 반드시 직접 신청해야 한다.

5. 관리비 및 공용시설 상태 확인

집 자체의 상태뿐만 아니라 **관리비가 과도하거나**, 공용시설이 열악한 경우 거주 만족도가 크게 떨어진다. 특히 빌라나 오피스텔의 경우 관리비 항목이 다양하므로, 계약 전 명확히 확인하는 것이 중요하다.

- 확인할 내용:
  - 월 평균 관리비 금액
  - 포함 항목: 수도, 전기, 청소비, 경비비 등
  - 개별 부과 항목 여부(예: 난방비, 전기세 별도 부과)

또한 엘리베이터, 계단, 주차장 등 공용시설의 청결도와 사용 편의성도 함께 체크하자.

6. 실제 집 상태 확인 (하자 유무)

계약 전에 반드시 집 내부를 직접 확인하고 사진이나 영상을 남겨두는 것이 좋다.

- 체크 포인트:
  - 곰팡이, 결로, 누수 흔적
  - 창문, 방충망, 도어락 등 작동 여부
  - 수도, 전기, 가스 정상 작동 여부
  - 벽지, 장판 등 손상 상태

하자가 있을 경우 계약 전에 수리 요청을 하거나, 계약서에 명시적으로 기재해두어 추후 분쟁을 방지할 수 있다.

7. 계약금, 중도금, 잔금 납부 일정 명확히 하기

계약서에는 **금액과 납부일, 입주일, 퇴거일** 등을 명확하게 기재해야 한다.

- 일반적인 계약 절차:
  - 계약금: 전체 보증금의 10% 수준
  - 중도금: 중간 일정에 따라 분할 지급
  - 잔금: 입주 당일 지급

또한 통장 이체 시 **송금 내역은 반드시 보관**하고, 가능하면 입금자명을 ‘계약금/홍길동’ 등으로 명확히 표시하자.

8. 특약사항 꼼꼼히 작성하기

계약서에는 ‘특약사항’을 통해 세부적인 내용을 추가로 명시할 수 있다. 구두 합의는 나중에 법적 효력을 인정받기 어려우므로, 반드시 문서화하는 것이 안전하다.

- 특약 예시:
  - 하자 발생 시 수리 책임 주체
  - 반려동물 허용 여부
  - 조기 퇴거 시 위약금 조항
  - 가구/가전 포함 여부

꼼꼼한 특약 작성은 계약 이후 발생할 수 있는 분쟁을 줄이는 데 큰 도움이 된다.

마무리하며

집 계약은 단순한 거래를 넘어 **법적 책임이 따르는 계약 행위**다. 처음 집을 구하는 자취생이나 신혼부부는 특히 주의가 필요하다. 오늘 소개한 8가지 항목을 체크리스트처럼 활용하면 안전하고 합리적인 주거 계약이 가능하다. 서두르지 말고 차근차근 확인하면서, 내 집처럼 편안하고 안정적인 공간을 마련해보자.